Una vivienda social de difícil acceso

Nota de Opinión
Por Daniel Bianchi

El 10 de agosto de 2011 el Parlamento Nacional aprobó la Ley Nº 18.795, de Acceso a la Vivienda de Interés Social (VIS), que buscaba promover soluciones habitacionales para ciudadanos de todo el país.

La falta de vivienda diagnosticada previo a la aprobación de esta ley, dejaba en evidencia un déficit importante en la materia, que se ha notado de manera especial en los últimos diez años.

Promulgada el 17 de agosto por el Poder Ejecutivo, consecuentemente la ley apuntaba a conjugar el interés del Estado y de los empresarios privados en generar vivienda otorgando a éstos beneficios y exoneraciones tributarias (el IVA a la venta, el Impuesto a la Renta, el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto al Patrimonio mientras se construye, además de recuperarse el IVA a la compra de los materiales asociados) en “proyectos de inversión vinculados a la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a la vivienda de interés social, tanto en el caso en que los referidos inmuebles tengan por destino la enajenación, como cuando se destinen al arrendamiento o al arrendamiento con opción a compra”.

Las empresas privadas realizarían las inversiones construyendo viviendas nuevas y reciclando viviendas existentes en puntos del país que cuentan con una buena infraestructura pero donde actualmente la oferta de vivienda es escasa para, de esta manera, lograr precios más accesibles. Ello facilitaría nuevos instrumentos financieros para lograr una mayor accesibilidad a los créditos hipotecarios para la adquisición de la vivienda propia, en especial para las familias de ingresos medios y medios bajos.

Tres años más tarde, la preocupación del Gobierno nacional es manifiesta. El ministro de Vivienda, Francisco Beltrame, admitió ante el Parlamento su «preocupación» porque «no se está llegando a la población que pretendíamos contemplar con la ley». Desde el Poder Ejecutivo se admite que los precios de venta son demasiado elevados y que la vivienda de interés social no llega a la población que se pretendía contemplar y, por el contrario, acceden a ella quienes cuentan con ingresos elevados. En efecto, la compra de las viviendas de interés social generalmente va de la mano de inversionistas, uruguayos y extranjeros -especialmente argentinos- que las adquieren para generar un capital y luego las ofrecen en alquiler. De hecho, una de las principales controversias en torno a esta ley es el propio nombre de la misma, por cuando se denominan como “viviendas de interés social” a unidades cuyo costo final ronda los 130.000 dólares o cuyo alquiler es del orden de los $ 20.000. Siempre de acuerdo a datos oficiales, el precio del metro cuadrado tiene un costo promedio de 1.756 dólares en Montevideo y de 1.575 dólares en el interior, y alrededor del 65% de los proyectos pertenece a la capital del país.

Ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), según datos oficiales, se presentaron a la fecha proyectos por un total de alrededor de 10.800 viviendas. La dependencia efectúa un estudio de viabilidad -las viviendas deben cumplir con la Ley del Plan Nacional de Viviendas de 1968- pero, al día de hoy, apenas poco más de 450 se encuentran finalizadas en su totalidad y comenzaron a ser entregadas a sus propietarios. Procurando una solución, en abril el Gobierno estableció un tope al precio de venta de las unidades, en algunos puntos del país, mediante la eliminación de la posibilidad de cobrar gastos de ocupación. Pero desde las empresas constructoras y el sector inmobiliario, por el contrario, se pretende que se instalen más zonas sin topes de precios, porque donde éstos no existen ha habido un importante crecimiento de la construcción de este tipo de vivienda, al punto tal que ello contribuyó a impedir un súbito derrumbe en la actividad de la construcción, que si bien marcó un buen nivel en 2012, cayó en el 2013.

Los privados reconocen que los costos son muy elevados debido al encarecimiento de la mano de obra, y ante ese panorama, estiman que las posibilidades para obtener una mejor rentabilidad y reducir los precios son incorporar alta tecnología para mejorar la productividad, trabajar a gran escala o reducir la mano de obra. La otra opción -que los desarrolladores inmobiliarios se resisten a poner en práctica, aunque la seducción es grande- es bajar la calidad de la construcción.

Apenas promulgada, la Ley de Acceso de la Vivienda de Interés Social entusiasmó a los promotores privados que, casi de inmediato, se abocaron a la compra de terrenos para la construcción de inmuebles con ese destino. Entonces se valoró a esta ley, desde todos los sectores, como un adecuado instrumento para promover inversiones en la construcción y, simultáneamente, cubrir una necesidad social. Pero la realidad muestra hoy una faceta muy distinta: viviendas muy caras que son adquiridas por inversores para operar financieramente, y uruguayos de ingresos medios y medios bajos cuya aspiración de un techo propio se encuentra cada vez más distante.

En las actuales circunstancias, la ley no ha dado los resultados esperados.

La incógnita es si se le introducirán las modificaciones que pudieran hacer de ella una herramienta útil para alcanzar el objetivo para el cual fue creada, o si, como tantas otras, transitará por el camino del fracaso.